近日从成都市政府传出的消息称，位于双桥子的成都发动机(集团)有限公司（下称“成发集团”）即将搬迁，其所在地的1086亩土地将于今年上半年上市拍卖。这片“沉寂”了多年，“阻碍”着市区和“东部新区”贯穿的关键地块，因其上市的时间，卓越的地段，以及大体量的整体出让，成为本年度“1号地王”。

　　而东部新区今年计划搬迁的还有成都无缝钢管厂，热电厂等大型国有企业，可出让的面积将达到近4000亩。东部新区在2005年计划出让的5000余亩土地重装上市，一场豪门征战在所难免；而老厂搬迁的资金等问题，也随着土地资本的变现迎刃而解。

　　居住向东

　　在成都的城市运营中，一个重要内容是城市范围大幅度扩展。在几经修正之后，成都的新规划定调为“中心城布局形态逐步由现在的密集‘圈层式’发展为疏密结合的‘扇叶式’布局；优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。”

　　而其中最瞩目的是东部再造。成都市规划局把东部新城定义为：“未来的生活新城、旅游新城、人居新城和生态新城”。而成都东部历来是成都的工业重地：到2000年，这里已先后聚集了169家中央、省、市、区属规模以上工业企业，总资产达322亿元，从业人员15万余人。1999年的数据显示，东郊工业企业的总产值占全市工业的52.4%，全市国有工业的75%。

　　随着城市圈的扩大，这批曾经是利税大户的国有大型企业已经成了“三废”的发源地，热岛效应的根源。2001年，成都市委市政府作出了对东郊工业区进行结构调整的决策，其中搬迁一批企业是重中之重。而这批工业企业普遍存在债务过重，资产负债率高的问题。尽管“瘦死的骆驼比马大”，但是在资金吃紧的情况下，要顺利搬迁最关键的问题就是钱。

　　要解决这一关键问题，就是利用土地，把土地资源变成土地资本。

　　政府“居住向东”的规划理念为土地资源变土地资本，创造了良好的条件。

　　土地运营

　　新的“1号地王”西邻二环路东三段，东邻沙河和塔子山公园，北靠60米宽的新华大道双庆路，南邻蜀都大道双桂路。

　　早在2002年，成发集团就被列入了搬迁之列。众所周知的原因，一个厂房的搬迁并不是能立地起行的，而这当中最大的问题还在于经济压力。成发集团生产用的厂房主要是建厂初期留下来的，从评估值来看，并不会太高。而搬迁后仅新建厂房所需资金就要2亿元左右。

　　土地变现在此时被提上了日程。成都市东调办要做的第一件事就是“调整东郊的城市功能定位，从规划上调控土地升值”。

　　从2003年开始，城东的土地就出现放量的迹象。以2004年土地成交宗数来看，除城北之外，城中、城南和城西成交宗数均在10宗左右，而城东的成交宗数则达到20宗，遥遥领先于其他区域；但从供地规模来看，城东的成交总量共计1279亩，仅次于三环外区域，平均每宗土地成交面积为63.95亩。

　　而城东的房价也随着开发的推进而不断上扬。成发集团开始思考如何利用土地来完成自身的改造。而成都前锋电子集团公司的搬迁开了一个良好的头。2003年1月16日，该公司原址的土地公开拍卖，经过开发商的激烈竞争，最终以每亩176万元成交，与搬入地土地价格比较，前锋电子获得了近20倍的价差收益。

　　问题在于，成发集团受困于资金，不可能实现一次性的搬迁。它提出了新的方案：“整体出让，分批供地，分期付款”，即该地块整体规划完成后，就进入市场拍卖，但是成发集团分三期搬迁。首期成发集团将向竞得该地的开发商腾出240亩的地，在06年上半年，集团新址二期厂房竣工后，将再次腾出四五百亩地给开发商；而迁建新厂的工作将于后年6月以前全部完成，届时将把最后三分之一的土地全部交给开发商。同时，供地分批，开发商的土地款也分批缴纳。